Qué cambió en 2022.
Antes de la Ley 23, la mayoría de los lotes residenciales de Ontario estaban zonificados para una sola vivienda. Agregar una segunda o tercera unidad usualmente requería una enmienda de zonificación (un proceso público de 6–18 meses) y cargos de desarrollo completos (a menudo $20,000–$40,000+ por unidad, dependiendo del municipio).
La Ley 23 (Ley de Más Viviendas Construidas Más Rápido, sanción real en noviembre de 2022) anula esas reglas locales para hasta tres unidades por lote residencial. El cambio es "como de derecho" — usted solicita un permiso de construcción, no una enmienda de zonificación. No se requieren audiencias públicas. Los cargos de desarrollo se eliminan para unidades secundarias calificadas.
La regla de 3 unidades como de derecho.
La mayoría de los lotes residenciales en Ontario ahora pueden tener tres unidades en cualquier combinación: la casa principal más dos unidades secundarias (por ejemplo, un apartamento de sótano + una casita de jardín), o una unidad secundaria más una configuración dúplex de la casa principal.
La regla aplica a lotes zonificados para uso residencial en toda la provincia — incluyendo Hamilton, Burlington, Oakville, Toronto y la mayor parte del sur de Ontario. Hay casos límite (distritos patrimoniales, ciertas áreas de conservación, lotes más pequeños que el mínimo municipal) donde pueden aplicar aprobaciones adicionales. Lo verificamos en la visita.
Cargos de desarrollo eliminados — para ADUs calificadas.
Los cargos de desarrollo son las tarifas por unidad que los municipios usan para financiar infraestructura (agua, carreteras, escuelas). Antes de la Ley 23, eran un costo importante para un proyecto de casita de jardín — a menudo más que la fundación misma.
La Ley 23 elimina los cargos de desarrollo para unidades residenciales adicionales que califican. Generalmente, "calificada" significa que la unidad es parte de un lote residencial existente, está bajo el límite de tamaño, y cumple con la definición de unidad secundaria. Algunos municipios todavía cobran tarifas limitadas (tarifas de planificación, tarifas de permiso de construcción) pero el gran rubro de DC desaparece.
La elegibilidad exacta para la exención de DC varía por municipio. Damos seguimiento a la posición actualizada con cada ciudad donde trabajamos.
Estacionamiento reducido a cero.
Antes de la Ley 23, la mayoría de los municipios de Ontario requerían al menos un espacio de estacionamiento por unidad adicional. En lotes más pequeños esto a menudo mataba los proyectos — la huella del estacionamiento no dejaba espacio para la unidad misma.
Bajo la Ley 23, el requisito mínimo de estacionamiento para unidades residenciales adicionales es cero. Usted todavía puede proveer estacionamiento si quiere; simplemente no está obligado.
Tamaños máximos — varían por municipio.
La Ley 23 no establece un máximo provincial único para ADUs. Cada municipio establece su propio límite dentro de su reglamento de zonificación. Hamilton, por ejemplo, actualmente limita las casitas de jardín independientes a 75m² de área bruta. Otras ciudades tienen límites más altos o más bajos.
Burlington, Oakville y el GTA tienen cada uno su propio límite actual. Toronto tiene un marco dedicado para suites de callejón que interactúa con la Ley 23 de manera diferente. Confirmamos el límite actual de su ciudad en la visita y diseñamos dentro de él.
Elegibilidad — la mayoría de los lotes califican.
La mayoría de los lotes residenciales en Ontario califican para al menos una unidad adicional bajo la Ley 23. Para saber qué permite específicamente su lote, verificamos: tamaño del lote, zonificación actual (R1, R2, R3, etc.), retiros (de la casa principal, lindes laterales, linde trasero), servicios (agua, alcantarillado, capacidad eléctrica), estado patrimonial (si aplica), y estado de área de conservación (si su lote está cerca de un área regulada).
Casos límite que requieren revisión extra: lotes pequeños de relleno (menos del mínimo municipal), propiedades designadas como patrimoniales, lotes en áreas de regulación de conservación, y lotes sin servicios adecuados. Los identificamos el primer día de la visita.